大家さん必見！アパートマンション経営講座/あーすエステート

基本賃料のお勉強

「空室期間」と「賃料」の微妙なバランスの上に成立する「適正賃料」。
オーナー自身が適正賃料を算出する方法を勉強しよう。

適正家賃

多くのオーナーにとって「出来るだけ高い賃料で」「１ヶ月でも空室にならないように部屋を貸したい」のが本音。極端な話、相場より１万円も２万円も安い賃料を付ければ、入居者もすぐに決まり空室期間も少なくてすむ半面、オーナーの収益は少なくなります。つまり、借り主と貸し主のバランスがピッタリマッチした賃料こそが「適正賃料」だといえるでしょう。とはいえ、仮に適正賃料をつけたとしても、どうしても１ヶ月程は空室期間ができてしまいます。なぜなら前の入居者の退室後、リフォームすることを考えれば、募集がスムーズに行われたとしても、次の入居者までは最低１ヶ月程度空いてしまうからです。

いくら賃料が適正でも、前の借り主が引っ越す前から次の借り主が決まっているというのは大変幸運なケースなのです。

２ヶ月以上空室なら賃料見直しを

募集家賃の部屋の賃料が本当に適正家賃といえるのかが問題になってくるのは、季節にもよりますが、募集開始から２ヶ月たっても次の借り主が見つからないような場合。もちろん、依頼した不動産会社が適切な募集活動を展開しているのが前提。このあたりから不動産会社の方でも「まずいな・・・」という認識になり、場合によっては担当営業マンから「賃料を下げましょう」という話もでてきます。
１月から３月のオンシーズンでは１ヶ月半くらい。
７月、８月あたりだと３ヶ月程度が目安。
担当営業マンの「家賃を下げましょう」という言葉とその根拠に納得できればいいが、そうでない場合は、自分なりに適正賃料を算出してみて十分検討してみる必要があります。

適正賃料の２つの決め方

賃料の決め方には２つの方法があります。それは普通「積算法」と「比較法」と呼ばれています。
土地の購入代金や建設資金などアパートやマンションを造るのにかかる費用を積み上げ、そこから月額賃料を算出するのが積算法。周囲のよく似たタイプの物件の賃料をいくつか調査し、それを立地・築年数・設備仕様などで修正し、月額賃料を算出するのが比較法と呼ばれています。
積算法は、新たにアパートやマンションを建てる際に不可欠な収支計画をつくるのに利用されます。ただ、既存のアパートやマンションの適正家賃を算出する際には、この積算法を利用しても「過去にこれだけ投資したのだから最低これだけは回収したい」というオーナーの願望を表す数字にすぎなくなり、あまり意味がありません。特に「バブル期」に建てたものほどその傾向が強いようです。 したがって既存のアパートやマンションの適正賃料を改めて検討するのに向いているのは、積算法より比較法だといえます。

適正賃料の算出方法
積算法	土地代＋建物の建築費＋ローンがあればその金利＋オーナーの利益 20年で償却すると仮定して240ヶ月で割って⇒月額賃料
比較法	周辺のアパート・マンションの賃料を調査±立地・築年・間取り・日当たりなどを考慮⇒月額賃料

周辺相場を探る

比較法を使って空室の適正賃料を算出するには、まずその部屋となるべく条件が似ていて、つい最近募集が行われた物件の賃料を調べることから始めます。

1. 募集を開始した日付け
2. 募集したときの賃料
3. 契約が決まった日付け
4. 契約の際の賃料まで詳しく分かればなおよい

不動産会社などは、独自のデータを利用したり、物件周辺で強い営業力をもつ他の不動産会社に直接話を聞いたりして、比較の基礎となるこの周辺の相場動向を探っていくようです。オーナー自身が周辺の相場動向を探るときには、住宅情報雑誌を利用するのが簡単。
例えば最低３ヶ月、出来れば半年分の雑誌を丹念に見ていきます。パソコンの表計算ソフトなどを使って簡単に集計してみるのもいいかもしれません。
そうすれば自分の物件のある沿線で間取り別の賃料がいくらか見えてくるでしょう。さらに、例えば同じ賃料なら広い物の方が駅からの徒歩時間がかかるとか、築年が古いとか、設備がついていないなど、それぞれの物件の特徴によって1000円、2000円の差がある、といったことも分かってくるとおもいます。

空室改善

出来るだけ空室を少なくするには、賃料だけではなく入居者募集の条件や方法、
部屋の設備仕様や日頃のメンテナンスも大事な要素。
まずは、入居者募集の見直しについて考えてみましょう。

入居条件で差を付ける

これまで、少しでも空室を減らすために、さまざまな角度から「適正賃料」について考えてきました。
ただ、適正な賃料を設定しても、なお空室ができてしまうことはあり得ますし、いろいろな事情からこれ以上賃料は下げられないというケースもあるでしょう。そんなときぜひ検討したいのが、入居者募集の条件の見直しです。
例えば月々の賃料を下げたくないなら、入居時に必要な費用を低くする方法があります。

切り札としてフリーレント

入居時時に必要な費用を低く設定する方法で、もっとも効果的なのが「フリーレント」。
賃料をタダにするこのフリーレントは、ここ２年ほどでかなり定着してきましたが、まだまだ効果は高いようです。
はじめからフリーレントをうたうのもいいですが、不動産会社に「場合によっては２ヶ月フリーレントも可」という条件をつけておいて、「ここ一番」というときに切り札としてつかうとより効果的です。最近は敷金ゼロの物件もよく見かけるようになりましたが、礼金や敷金を低く設定する場合に注意したいのは、敷金を低く設定しすぎないことにあります。礼金は一種の賃料と考えて差し支えないからゼロにしても問題はありません。
ですが、敷金を１ヶ月とかゼロにした場合、退室時の原状回復費の精算時にトラブルが起こりやすくなりますし、万が一滞納した場合の保証金がない、という問題があるからです。

効果大きい「ペット可」

入居者募集条件を見直すといっても、いわゆる「入居者の審査基準」まであまくしてしまったのでは、入居中にトラブル発生の確率が上がるなど、オーナーにとってリスクが大きすぎます。
そこで注目したいのが「ペット禁止」から「ペット可」へなどの募集条件変更です。
ある調査によると賃貸住宅入居者の約４割が「ペットを飼いたい」と考えているといいます。それに対して「ペット可」の賃貸住宅ははるかに少ないので「ペット可」にする効果は、予想以上のものがあるようです。
従来「ペット禁止」にしてきたオーナーは「部屋が汚れる」「声や臭いが迷惑」などの理由を挙げられますが、その気になって対策を立てれば、解決可能な問題がほとんどです。
実際、新築物件ではペットの洗い場を戸外に設けたり、傷の付きにくい素材の床にしたり壁クロスを壁のした半分に張り、汚れた場合にはそこだけ張り替えられるようにするなど、ペット対応にしたものも出てきています。

「限定解除」すれば入居者も見つかりやすい

オーナーによっては「学生限定」（連帯保証人がしっかりしている）とか「女性限定」（キレイに住んでくれる、夜騒いだりしない）など、入居者を限定することにメリットを感じているオーナーもいるようですが、こうした「限定」を解除してみるのも効果大。

募集条件変更によるメリット・デメリット
	メリット	デメリット
フリーレント	入居者のお得感は大きく、既入居者との兼ね合いで月々の家賃を下げられない時も有効。	その分早く決まればあまりない。ただ、みんながやりだすと効果がなくなる。
礼金ゼロ・敷金ゼロ	入居時の一時金が少なくて済むので賃料の高い物件ほど入居者のお得感は大きい。	敷金ゼロは、退室時の現状回復費のことを考えると入居者にとってもメリットがない。
ペット可	ペット可の物件は常に足りない状況。	既入居者や近隣とのトラブルの起こる可能性がある。
ピアノ可	ペット可同様、物件自体の数が少なので入居者が早く決まりやすい。	騒音をめぐってトラブルが起こる可能性がある。
入居者限定の解除（学生、女性など）	いままで入居者を絞っていたわけだから間口を広げれば当然入居者は決まりやすい。	既入居者と話し合っておかないとトラブルの原因になる。

少しの負担で入居アップ！

今、入居希望者に人気の設備は何だろう？
設備・仕様の見直しをしてみよう。

エアコンは必要

９７年に行ったある調査によると、シングルタイプの入居希望者の半数以上が「エアコンが備え付いているタイプ以外は借りたくない」とこたえています。さらに約２６％の人が「エアコンが備え付いているなら賃料は5000円位アップしてもＯＫ」だそうです。
簡単にいうと「まったく同じ部屋なら賃料は5000円高くてもいいから必ずエアコンは付いていないとダメ」ということ。
逆にいうとエアコンが付いていない場合、最初から需要のある入居希望者の数が半数以下になるということ。
平均居住期間が短いため、少しでも早く入居者を見つけて空室期間を減らしたいシングルタイプの物件では、この様な事態は避けたいです。
あなたの物件がシングルタイプで、もしまだエアコンが付いていないとしたら今が設置の決断の時かもしれません。

その他、効果のある設備は？

エアコンの他に空室を減らすのに効果のある設備は、シングルタイプではガスコンロ、床のフローリング仕上げなどがあります。
シングルタイプの入居希望者の自炊率は決して高くはありませんが、キッチンのコンロの熱源は、圧倒的にガスが人気。安全面から「全て電化」にしている場合は難しいかもしれませんが、給湯にガスを利用しているようなケースでは、ガスコンロへの変更も考えてみるのもよいでしょう。
床のフローリング仕上げは、特に女性に人気。部屋が空いた際のクリーニングや補修の際にフローリングにするのもよいでしょう。

ファミリータイプに必要なものは？

ファミリータイプで空室を減らすのに効果のある設備としては、追い焚き機能付きの風呂。
家族の人数が多く、入浴時間がまちまちになりがちなファミリータイプの入居希望者にとって「追い焚き機能付きの風呂」は一度使ったらやめられないようです。エアコンほど簡単にはいきませんが、給湯設備の修理が必要になった際などに思い切って「追い焚き機能付き」にしてみれば、ファミリー層からの人気が一気にあがるでしょう。
その他、玄関ホールの確保もポイントが高いです。
ドアを開けると台所やダイニングが丸見えという間取りを嫌う人が多いですが、玄関ホールを増築するといった大がかりな工事をしなくても、アコーディオンカーテンを付けるだけでも随分違うようです。